Cedolare secca immobili commerciali, canone variabile è legittimo?

Cedolare secca per immobili commerciali, il canone variabile è legittimo? Ecco come l’Agenzia delle Entrate ha chiarito i dubbi sul quesito, tramite la Risposta 23 agosto 2019, n. 340.

Cedolare secca immobili commerciali e canone variabile: l’Agenzia delle Entrate fornisce adesso degli utili chiarimenti per alcuni dubbi legittimi da parte di cittadini ed esercenti. Risposta che arriva tramite il documento del 23 agosto 2019, n. 340.

Il punto chiave al centro del quesito era quello di conoscere se la previsione contrattuale presente nel contratto di locazione possa essere di ostacolo all’assoggettamento del contratto stesso al regime della cedolare secca. Questa fa dipendere la quota variabile del canone dal fatturato del conduttore.

La normativa

Secondo la Legge di bilancio 2019 si prevede che:

“Il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato al regime della cedolare secca, di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 21 per cento.

Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale”.

Il regime previsto dall’ art. 3 del D.lgs. n. 23 del 2011, che ha carattere facoltativo, consente di assoggettare il canone di locazione annuo stabilito dalle parti ad un’imposta sostitutiva nella misura del 21%, anziché facendo concorrere il reddito fondiario alla formazione del reddito complessivo imponibile alla tassazione IRPEF ordinaria.

Il comma 11 del citato art. 3 prevede che:

“Nel caso in cui il locatore opti per l’applicazione della cedolare secca sugli immobili commerciali è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell’opzione, la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno precedente.

L’opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui al presente comma sono inderogabili”.

Cedolare secca immobili commerciali, canone variabile: la risposta dell’Agenzia delle Entrate

Nella fattispecie prospettata dalla contribuente istante, il canone di locazione pattuito con la società locataria sarà caratterizzato da due componenti:

• una quota fissa annuale;
• una quota variabile pari al 3,4% dei ricavi del punto vendita della società conduttrice. Ma per la sola parte dei ricavi che in ciascun anno supera euro 1.000.000,00.

Al riguardo, per rispondere al quesito in esame occorre stabilire se la descritta pattuizione contrattuale, che determina la variabilità del canone di  locazione, possa rientrare nel campo di applicazione della disposizione di cui al citato comma 11 che, in sostanza, sospende la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione.

In questo caso, la possibilità di determinare il canone di locazione rientra nella libertà accordata alle parti di determinare il contenuto del contratto. E non integra una determinazione privatistica della misura di indicizzazione. Né un aggiornamento del canone a qualsiasi titolo di cui al comma 11 dell’art. 3 del D.Lgs. n. 23 del 2011 citato. Sempre tenendo conto anche dei ricavi del punto vendita quando superano euro 1.000.000,00.

Pertanto la previsione contrattuale presente nel contratto di locazione, che fa dipendere la quota variabile del canone dal fatturato del conduttore, non rientra nel campo di applicazione del citato comma 11.

E, come tale, non può essere di ostacolo all’assoggettamento del contratto stesso al regime della cedolare secca.

Anche in tale caso, infatti, il locatore dovrà rispettare la previsione di cui al secondo periodo del comma 11 dell’articolo 3. Comma secondo cui:

“L’opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata. Con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo”.

A questo link il testo completo della risposta dell’Agenzia delle Entrate.

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